Как бывшему ИП платить налог при продаже нежилого помещения?

Рассмотрим ситуацию. Вы закрываете ИП и после этого идёт продажа нежилых помещений. Одно из них не использовалось, а другое сдавалось в аренду. Помещения были в собственности более 10 лет.

Нужно ли платить НДФЛ с суммы, полученной от продажи? Если да, то как считать налог — по кадастровой стоимости или со всей выручки?

Вы должны заплатить 13% НДФЛ с дохода от продажи только одного нежилого помещения — того, что сдавали в аренду. По второму помещению декларировать доход от продажи и платить налог не нужно, ведь в бизнесе вы его не использовали.

Но если второе помещение хоть какое-то время участвовало в предпринимательской деятельности, уплаты НДФЛ не избежать. Например, если в 2011 году вы сдавали его в аренду, а оставшиеся годы оно пустовало, налог с дохода от продажи все равно придется заплатить.

Как рассчитать налог от продажи нежилого помещения, которое использовали в бизнесе

Поскольку вы продали нежилое помещение, которое сдавали в аренду, то есть использовали в бизнес-целях, доход от его продажи облагается налогом.

Письмо ФНС от 31.03.2020 № БС-4-11/5445

Неважно, что до продажи помещение было в собственности более 10 лет. Для коммерческой недвижимости минимальные сроки для безналоговой продажи не действуют.

Также не имеет значения, есть ли у продавца статус ИП, — налог придется платить в любом случае. У ИП налог будет исчисляться по применяемому режиму, а человеку без такого статуса, в том числе бывшему ИП, начислят НДФЛ.

Вы продали нежилое помещение, которое сдавали в аренду, после прекращения регистрации ИП. Поэтому доход от продажи облагается НДФЛ по ставке 13%.

Учтите, что заявить имущественный вычет и уменьшить налогооблагаемую базу не получится. Это можно сделать только для нежилого помещения, которое было в собственности меньше минимального срока и не использовалось в бизнесе.

Письмо Минфина от 10.09.2021 № 03-04-05/73524

Чтобы рассчитать налог, нужно сравнить цену в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью помещения. Кадастровую стоимость смотрите ту, что указана в ЕГРН на 1 января года, когда помещение было продано.

Выбрать следует большую из сумм:

- цену договора, если она равна или больше кадастровой стоимости недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7;

- кадастровую стоимость недвижимости, умноженную на 0,7, если цена из договора меньше этого показателя.

п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Поясню на примере. Допустим, в 2021 году вы продали нежилое помещение за 4 300 000 Р. Его кадастровая стоимость на 1 января 2021 года — 6 000 000 Р. Умножаем кадастровую стоимость на 0,7 и сравниваем с продажной ценой:

6 000 000 Р × 0,7 = 4 200 000 Р < 4 300 000 Р

Цена договора больше, поэтому налог нужно рассчитать от нее. Сумма НДФЛ к уплате — 559 000 Р: 4 300 000 Р × 13%.

Если помещение продадут, например, за 4 000 000 Р, тогда налог придется заплатить с 4 200 000 Р, ведь кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, будет больше цены договора. Налог — 546 000 Р: 4 200 000 Р × 13%.

Декларацию за 2021 год надо будет подать до 30 апреля 2022 года, уплатить налог — до 15 июля того же года.

Что с налогом от продажи нежилого помещения, которое в бизнесе не использовали

НДФЛ при продаже недвижимости не платят, если на дату сделки истек минимальный срок владения:

- три года, если недвижимость получена в дар от члена семьи или близкого родственника, по наследству или в порядке приватизации;

- пять лет, если недвижимость досталась в собственность иным путем. Правило работает и для коммерческой недвижимости, которую не использовали в бизнесе.

Письмо Минфина от 28.06.2019 № 03-04-05/47623