​Право на единственное жилье имеет приоритет перед требованиями кредиторов банка | Защитник закона (@advokatski) | Мегасреда | 25.04.23, 10:15:04
Материал 25.04.23, 10:15

Право на единственное жилье имеет приоритет перед требованиями кредиторов банка

Конституционный суд защитил интересы покупателя, который был вынужден вернуть квартиру банку, поскольку сделка совершена в период подозрительности.

Гражданин приобрел у банка квартиру по цене 10,9 млн руб. При этом ее рыночная стоимость составляла 35,76 млн руб., то есть отклонение цены сделки от рыночной стоимости квартиры составляло более 31 процента. Кроме того, сделка была совершена в период подозрительности и через некоторое время банк признали банкротом.

Суды трех инстанций признали договор купли-продажи квартиры недействительным и обязали банк вернуть полученные денежные средства, а покупателя — вернуть банку квартиру (постановление АС от 17.07.2019 по делу № А56-68699/2016).

В рамках дела о банкротстве банка покупатель-гражданин обратился в суд с заявлением о включении в реестр своих требований в размере стоимости квартиры. Суд первой инстанции включил заявленные требования в реестр как обеспеченные залогом квартиры. Апелляция согласилась с этой позицией. Кассация изменила судебные акты и признала требование покупателя подлежащим удовлетворению за счет имущества банка, оставшегося после удовлетворения требований реестровых кредиторов.

Покупатель обратился в Конституционный суд с жалобой о признании противоречащими ст. 40, 46 Конституции положений п. 1 ст. 61.2 и п. 11 ст. 189.40 Закона о банкротстве. Он указал, что эти положения предоставляют должнику право оспаривать им же совершенные сделки. В результате гражданин, не являющийся по отношению к должнику заинтересованным лицом, лишается единственного пригодного для проживания жилого помещения.

Конституционный суд прислушался к доводам гражданина и разрешил ситуацию, когда контрагент по сделке, являющийся специальным субъектом по отношению к гражданину, приобретающему жилье, имеет широкое поле для злоупотреблений. Также КС потребовал законодательной реакции и разработки механизмов защиты прав граждан, совершающих в период подозрительности сделки в отношении жилых помещений, которые являются для них единственным жильем.

И указал федеральному законодателю изменить действующее регулирование. Пока законодательство не поменяют, при продаже с торгов в рамках процедуры банкротства денежные средства в размере уплаченной им по договору цены в конкурсную массу не поступают, а передаются гражданину. Оставшиеся деньги нужно включить в конкурсную массу.

До получения указанной денежной суммы, а также в течение установленного судом срока после ее получения гражданин сохраняет право пользования жилым помещением. И об этом праве нужно сообщить участникам торгов.

Постановление КС от 03.02.2022 № 5-П.

С одной стороны, Конституционный суд предоставил высокую степень защиты слабому субъекту-гражданину и установил приоритет его требований по сравнению с требованиями других кредиторов. Это объясняется недопустимостью произвольного лишения граждан единственного пригодного для проживания жилого помещения. С другой стороны, предоставление такого приоритета произведено без оценки добросовестности гражданина, при том, что последний приобретал помещение у должника в предбанкротный период и на нерыночных условиях.

Так Конституционный суд фактически презюмировал добросовестность гражданина, приобретающего жилое помещение, которое для него является единственным пригодным для проживания. При этом сам факт приобретения жилого помещения, которое в последующем приобретает статус единственного пригодного для проживания, еще не гарантирует добросовестность гражданина, совершающего такую сделку.

Мы считаем, что Конституционный суд, безусловно, решил социально значимую задачу, однако статус единственного жилья не должен гарантировать недобросовестному гражданину, приобретающему такое помещение в период подозрительности, приоритетную защиту в отношении остальных кредиторов должника.

Если нужна помощь по таким вопросам, пишите нашим юристам и адвокатам: @Advokatski_robot

Ваш адвокат 24/7, @advokatski

@advokatski

Рекомендация автора

Помогите сообществу, выделяйте полезных авторов

Если материал Защитник закона был для вас полезным, то можно оставить рекомендацию на автора

Читайте Мегасреду в соцсетях

Узнавайте раньше всех о событиях из мира законодательства