Можно ли сдавать арестованное имущество?
Арест предполагает запрет на распоряжение имуществом, а иногда — ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества у собственника.
Ограничения в рамках ареста нужны, чтобы сохранить статус-кво имущественного положения должника и не дать ему продать объект.
Проблема в том, что арест может действовать продолжительное время. На всем протяжении дела о банкротстве, которое может длиться в среднем три-пять лет, будет действовать арест
Арест имущества на столь длительный срок приводит к тому, что это имущество становится изъятым из экономического оборота, в то время как оно могло бы быть использовано в интересах должника и кредитора.
Есть два подхода судов к договору аренды арестованного имущества.
1. Сдача в аренду — распоряжение имуществом. На первый взгляд — это действительно распоряжение. Однако признание сдачи имущества в аренду в качестве акта распоряжения влечет запрет на это действие. Собственник арестованного имущества полностью лишается возможности не только передать такое имущество в аренду, но и обременить его залогом, заключить договор доверительного управления. Если не указано иное, собственнику остается только владеть и пользоваться таким имуществом самостоятельно.
2. Сдача в аренду — не распоряжение имуществом. В судебной практике есть и другой подход, согласно которому аренда признается не распоряжением имуществом, а пользованием им, поэтому арест не препятствует сдаче имущества в аренду. Суды отмечают, что принятые обеспечительные меры в виде ареста не запрещают «владеть и пользоваться недвижимым имуществом (в том числе сдавать его в аренду)».
На практике собственник может злоупотреблять, сдавая арестованное имущество в аренду на нерыночных условиях — к примеру, по низкой цене. При длительном сроке аренды такое обременение может значительно обесценить арестованное имущество и лишить взыскателя возможности полноценно обратить взыскание на спорную вещь.
Оба подхода противоречат интересам должника и кредиторов. Противоречивая судебная практика приводит к правовой неопределенности по вопросу о допустимости сдачи арестованного имущества в аренду. Это требует поиска третьего, сбалансированного подхода, который бы учитывал интересы как собственника, так и кредитора.
Помог бы сдавать в аренду арестованное имущество механизм принудительного управления.
Например, в праве Германии есть институт, позволяющий обратить взыскание на вещь путем «принудительного управления».
Принудительное управление — это один из способов обращения взыскания на недвижимое имущество. Процедура предназначена либо для удовлетворения требований кредиторов за счет
выручки без необходимости продажи имущества с торгов, либо для предотвращения обесценивания имущества.
Управление передается специальному независимому принудительному управляющему, который отвечает за сбор любых арендных платежей и обеспечение надлежащего и сохраняющего стоимость управления имуществом.
В российском праве такого прямо нет. Но аналогичный механизм принудительного управления возможно реализовать через институт доверительного управления, установленного в обеспечительных целях. Можно дать возможность суду или судебному приставу-исполнителю назначать независимого управляющего имуществом, которому бы предоставлялось право заключать сделки по сдаче имущества в аренду.
При согласовании финансовых условий арендной сделки и срока аренды управляющий должен учитывать интересы как должника (собственника вещи), так и кредитора (лица, в интересах
которого наложен арест).
В рамках обеспечительного управления договор аренды будет заключаться назначенным судом управляющим (судебным приставом), действующим в том числе в интересах кредитора (истца), поэтому такая аренда должна иметь право следования и, как следствие, сохраняться при обращении кредитором взыскания на спорную вещь.
Посмотрим, куда будет двигаться практика.
