При продаже недвижимости права собственности и другие вещные права подлежат государственной регистрации в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ (п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", далее – Закон № 218-ФЗ). Право собственности на объект недвижимости прекращается с момента государственной регистрации права собственности на него новым собственником и внесения таких сведений в реестр прав на недвижимость (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 3 ст. 1, ст. 9 Закона № 218-ФЗ).
В бухгалтерском учете до момента регистрации перехода права собственности продавец отражает продаваемое основное средство на 45 счете «Товары отгруженные». В налоговом учете момент признания доходов и расходов от продажи объекта недвижимости не зависит от даты государственной регистрации.
Отражение данных особенностей продажи в БП 3.0 осуществляется следующим образом:
- Необходимо проверить функциональность по начислению НДС по отгрузке без перехода права собственности. Раздел «Главное» - подраздел «Настройки» - «Налоги и отчеты». Здесь на вкладке «НДС» должна быть проставлена отметка напротив «Начислять НДС без перехода права собственности».
- Создается документ «Передача ОС» (раздел «ОС и НМА» - подраздел «Выбытие основных средств»). В шапке документа указывается местонахождение объекта недвижимости, покупатель и договор с ним, при наличии документ подготовки («Подготовка к передаче ОС»).
На вкладке «Основное средства» в табличной части заполняется информация по продаваемому объекту основных средств: наименование, инвентарный номер, сумма продажи, НДС, счет доходов (91.01) и расходов (91.02).
Далее субконто проставляется автоматически «Реализация основных средств», для корректного учета в нем необходимо наличие отметки «Принимается к налоговому учету».
На вкладке "Дополнительно" также необходимо проставить отметку «Право собственности переходит после государственной регистрации» в разделе «Объекты недвижимости».
Данный документ помимо записей в регистрах учета основных средств формирует следующие записи на счетах учета:
Специфично, исходя из продажи недвижимости, будет отражаться выручка в бухгалтерском учете – она не будет отражена в момент передачи данного основного средства, в налоговом учете все в соответствии с законодательством отразиться сразу.
Далее отразиться перенос остаточной стоимости основного средства на счет 45 и списание расходов с этого счета на расходы в налоговом учете, в бухгалтерском – записи пока не будет. Кроме того будет сделана запись по учету НДС по отгруженному объекту недвижимости.
- В момент государственной регистрации права собственности создается документ «Реализация отгруженных товаров» (раздел «Продажи» - подраздел «Продажи», либо по кнопке «Создать на основании» в документе «Передача ОС»).
В нем заполняется контрагент и договор, а также выбирается документ отгрузки. При проведении этого документа формируются записи по признанию выручки и расходов уже только в бухгалтерском учете:
Именно таким образом происходит списание объекта недвижимости и признание доходов и расходов от его продажи.
