В 2023 году произошла кадастровая переоценка недвижимости, вызвавшая значительное увеличение налоговой нагрузки на бизнес. Однако в соответствии с действующим законодательством у предпринимателей есть возможность оспорить кадастровую стоимость. Учитывая текущие экономические условия и общий тренд на оптимизацию затрат, в том числе налоговых, услуги по оспариванию кадастровой стоимости вызывают все больший интерес со стороны владельцев коммерческой недвижимости. И все чаще для решения этой задачи привлекают экспертов, поскольку процедура оспаривания сопряжена с рядом сложностей.
Чтобы успешно оспорить кадастровую стоимость, снизив тем самым налоговую нагрузку и сохранив финансовые ресурсы компании, необходимо тщательно подойти к каждому этапу. Так, оспаривание кадастровой стоимости позволяет:
- снизить налог на имущество
- снизить земельный налог
- уменьшить арендные платежи за пользование земельными участками
- снизить выкупную стоимость имущества.
Право на оспаривание кадастровой стоимости
Согласно постановлению Пленума Верховного суда РФ от 30.06.2015 №28, правом на оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества обладают:
- юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности (долевой собственности), постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
- бывшие собственники объекта недвижимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности данных лиц как налогоплательщиков;
- арендаторы недвижимого имущества, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости;
- лица, обладающие исключительным правом выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Основания для оспаривания кадастровой стоимости
Согласно 237-ФЗ «Государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016г., в качестве основания для оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества могут выступать два фактора:
| Техническая ошибка | Кадастровая стоимость завышена по сравнению с рыночной |
| При обнаружении технической ошибки в расчетах, например, неправильно указана площадь, материал или объект ошибочно отнесен не к той оценочной группе, необходимо обратиться в соответствующее государственное учреждение, которое проводило оценку. При предоставлении доказательной базы, кадастровая стоимость будет пересмотрена | Для оспаривания кадастровой стоимости необходимо подготовить отчет об оценке, а далее: 1. Обратиться в суд, если объект расположен в Москве2. Обратиться в комиссию, при отрицательном результате, обратиться в суд, если объект расположен в Московской области. |
Сроки оспаривания кадастровой стоимости
Заявление об оспаривании кадастровой стоимости может быть подано в период с момента вступления стоимости в силу до момента внесения результатов новой кадастровой оценки в базу данных. Другими словами, с начала использования кадастровой стоимости до завершения ее использования.
Порядок оспаривания кадастровой стоимости
Наш многолетний опыт в оспаривании кадастровой стоимости позволил выработать комплексный подход, который включает в себя:
Предварительный анализ стоимости и консультации о потенциале снижения
- Анализ текущей кадастровой стоимости объекта недвижимости и консультирование по возможным путям снижения этой стоимости.
- В результате предварительного анализа клиент получает информацию о возможных стратегиях и методах оптимизации налоговых или арендных платежей на основе снижения кадастровой стоимости.
Определение экономии на налогах или арендных платежах
- Специалисты оценивают, насколько возможно снизить налоговые платежи или арендные взносы путем оспаривания кадастровой стоимости. Рассматриваются различные аспекты, такие как рыночная арендная ставка и анализ налоговых ставок, чтобы определить потенциальные экономические выгоды.
- На основе проведенного анализа определяется ожидаемая экономия при снижении кадастровой стоимости. Это позволяет принять обоснованное решение о дальнейших действиях и продолжить процесс оптимизации финансовых расходов.
Подготовку Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости
- Специалисты подробно исследуют рыночные тенденции, проводят анализ сопоставимых продаж и используют методы оценки, соответствующие характеристикам объекта.
- После сбора и анализа данных оценщики составляют отчет, включающий подробное описание объекта, его характеристики, методы оценки и расчеты, а также заключение о рыночной стоимости недвижимости.
- Отчет об оценке служит основой для последующего обращения в суд или другие государственные органы для оспаривания кадастровой стоимости. Он предоставляет объективную информацию о рыночной цене объекта, подтвержденную расчетами оценщиков.
Цель такого комплексного подхода – обеспечить клиенту максимальную экономическую выгоду и уверенность в успешном исходе дела, а также гарантировать качественное решение всех возникающих сложностей и защиту интересов заказчика на всех этапах оспаривания.
Обладая обширным опытом и экспертизой, Группа «ДЕЛОВОЦЙ ПРОФИЛЬ» готова оказать поддержку в оспаривании кадастровой стоимости. Благодаря многолетнему опыту и компетенциям наших специалистов, клиенты достигают успешных результатов в оспаривании кадастровой стоимости, что помогает снизить налоговую нагрузку и сохранить финансовые ресурсы компании.
Олег Соловьев, заместитель руководителя практики Инвестиционного консалтинга и оценки Группы «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ», в своей статье рассказал, кто имеет право на оспаривание кадастровой стоимости, а также в каком порядке проводится данная процедура.
