Арендованное имущество можно выкупить, если стороны предусмотрели это в договоре. От того, какие формулировки включите в договор, зависит, для какой из сторон он более выгодный. В статье найдете три вида формулировок: выгодные для арендатора, выгодные для арендодателя и выгодные для обеих сторон.
В договоре аренды с правом выкупа можно предусмотреть, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора, когда истечет срок договора аренды или раньше, если арендатор внес выкупную цену целиком. Первоначальную стоимость арендатор определяет по сумме выкупных платежей.
Выкупной платеж – это сумма, с уплатой которой все права на объект переходят арендатору. Еще данные платежи называют выкупной ценой.
Какими способами можно выкупить арендованное имущество
Есть два способа выкупить арендованное имущество.
Способ 1. Дополнительный платеж. Арендатор перечисляет арендную плату за арендованное имущество. Когда действие договора истекает, он дополнительно уплачивает арендодателю выкупную цену. Имущество переходит в собственность арендатора.
Способ 2. Ежемесячное погашение. Выкупную цену арендатор перечисляет не единовременно, а в течение всего срока действия договора аренды. По окончании срока действия договора имущество переходит в собственность арендатора без внесения дополнительных платежей.
Внимание
Без полного и своевременного внесения обусловленной договором выкупной цены арендованное имущество не переходит в собственность арендатора.
Как защитить интересы арендодателя: формулировка в договоре
Стороны вправе согласовать, что выкупную цену арендатор вносит не ранее определенного срока, например истечения срока аренды, либо только после уплаты всех арендных платежей. Такое право основывается на принципе свободы договора, закрепленном п. 4 ст. 421 ГК РФ.
Пример формулировки условия в договоре
«Арендатор вправе уплатить выкупную цену за переданное в аренду имущество не ранее чем за один месяц до истечения срока аренды».
Указанное условие выгодно арендодателю, который хочет получить не только выкупную цену, но и все арендные платежи. Поскольку при внесении выкупной цены право собственности на имущество переходит к арендатору и его обязанность по уплате арендной платы прекращается (ст. 413 ГК РФ).
В этом случае арендатор не сможет внести выкупную цену досрочно в силу ст. 315 ГК РФ. При уплате выкупной цены ранее установленного срока арендодатель вправе будет не принимать исполнение и возвратить деньги арендатору или зачесть их в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ.
Как защитить интересы арендатора: формулировка в договоре
В договоре можно установить право внести выкупную цену в любой момент в течение всего срока действия аренды. Таким образом, арендатор будет периодически вносить только арендную плату. Тогда при досрочном расторжении договора у него не возникнет переплаты по выкупным платежам.
Пример формулировки условия в договоре
«Выкупная цена имущества может быть уплачена Арендатором в любое время в течение срока аренды».
Как защитить интересы обеих сторон: формулировка в договоре
Стороны могут согласовать в договоре условие, что выкупная цена определяется суммой всех арендных платежей, которые включают в счет ее уплаты (ст. 624 ГК РФ). В этом случае исполнение арендатором обязанности по уплате всех арендных платежей будет означать полное внесение выкупной цены и переход арендованного имущества в собственность арендатора.
По нашему мнению, данное условие оптимально подходит как для арендатора, так и для арендодателя и защищает интересы обеих сторон. Ведь в таком случае арендодатель будет уверен в том, что не потеряет арендные платежи, поскольку арендатор заинтересован выкупить имущество. А арендатору это выгодно, поскольку не потребуется дополнительно вносить выкупную цену.
При утверждении данного условия нужно помнить, что арендодатель теряет право требовать с арендатора отдельного внесения суммы выкупной цены сверх уплаченных арендных платежей.
Пример формулировки условия в договоре
«Уплаченная по Договору арендная плата засчитывается в счет выкупной цены имущества в полном объеме.В счет выкупной цены засчитываются все арендные платежи, уплаченные Арендатором по Договору.
Арендные платежи, внесенные Арендатором с нарушением сроков, установленных Договором, в выкупную цену не включаются, а являются только платой за временное пользование арендованным имуществом».
Как определить сроки внесения выкупной цены
Срок для внесения выкупной цены должен отвечать правилам ст. 190–194 ГК РФ. Есть два варианта.
Срок определяют календарной датой или наступлением события.
Пример формулировки условия в договоре
«Выкупная цена имущества должна быть уплачена Арендатором единовременно _________дата________».
Срок определяют периодом.
Пример формулировки условия в договоре
«Выкупная цена имущества должна быть уплачена Арендатором единовременно в течение ______________ с момента _________дата________».
Также, в силу принципа свободы договора, стороны могут определить, что арендатор вправе внести выкупную цену за арендованное имущество до истечения срока договора аренды. В таком случае арендатор сможет внести плату за выкуп арендованного имущества при наступлении согласованного срока.
Пример формулировки условия в договоре
«Право собственности на имущество переходит от Арендодателя к Арендатору до истечения срока аренды с момента уплаты Арендатором выкупной цены в полном объеме в установленном Договором порядке».
Какую форму расчетов установить
За аренду можно платить в безналичном или наличном порядке.
Расчеты в безналичном порядке
Чтобы согласовать такое условие, укажите конкретную форму расчетов из числа предусмотренных п. 1 ст. 862 ГК РФ. Самая распространенная из них – платежное поручение. Гораздо реже на практике встречаются расчеты по аккредитиву, инкассо или чеками (§§ 2, 3, 4, 5 гл. 46 ГК РФ).
Пример формулировки условия в договоре
«Выкупная цена уплачивается Арендатором путем … (форма безналичной оплаты)».
Расчеты в наличной форме
Расчеты наличными деньгами также возможны, однако учтите ограничения, которые при этом установлены законом. Лимит расчетов наличными между юридическими лицами установлен п. 4 Указания № 5348-У (п. 2 ст. 861 ГК РФ).
Предельный размер наличных расчетов в рамках одного договора – 100 000 рублей – обязаны соблюдать оба участника расчетов: и плательщик, и получатель наличных денег. Вид договора, по которому производится оплата наличными, для целей применения лимита расчетов не важен (п. 4 Указания № 5348-У).
Пример формулировки условия в договоре
«Выкупная цена уплачивается Арендатором наличными денежными средствами».
Также следует обратить внимание, что в договоре выкупная цена арендованного имущества может быть установлена в рублях, иностранной валюте, условных денежных единицах и т. д. Однако в соответствии с п. 1 ст. 317 и ст. 140 ГК РФ расчеты должны производиться только в рублях. Исключения составляют случаи, предусмотренные законом (см. п. 3 ст. 317 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 № 70).
Итог. Компромиссный вариант
Наиболее компромиссный вариант перечисления арендных платежей: их засчитывают в счет выкупной стоимости. Однако, в зависимости от ситуации, может потребоваться включить другие условия в договор.
